Immobilien-, Miet- und WEG-Recht

Wir kümmern uns um Sie als Vermieter ebenso wie als Mieter in allen laufenden Mietangelegenheiten. Sprechen Sie uns über Ihre Rechte an, und wir sollen dabei helfen, die Ansprüche gegenüber anderen Hauseigentümern im Rahmen einer WEG wahrzunehmen.

Beabsichtigen Sie, eine Immobilie zu erwerben, nutzen wir gerne unsere Hilfe hinsichtlich der Prüfung Ihrer Kaufvertragsentwürfe. Wir arbeiten hierbei auch die Teilungserklärung sowie den Wirtschaftsplan der WEG marktüblich durch und geben Hinweise auf eventuelle rechtliche Konsequenzen. Gerade bei Grundstückskaufverträgen steht der notarielle Beurkundung im Vordergrund. Das bedeutet jedoch keinesfalls, dass der Notar Ihre privaten Interessen gutachtlich vertritt. Sein Kerngeschäft liegt stattdessen darin, den ausgehandelten Willen der Vertragspartner schriftlich festzuhalten. Selbst durch notarielle Begleitung ist eine professionelle Beratung vor dem tatsächlichen Erwerb dringend zu empfehlen, um die Kapitaleinlage zu schützen.

Wichtige Themen aus dem Mietrecht

Neue Rechtsprechung zur Modernisierung nach Mieterinvestition (Mietrecht)

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs mit seinem Urteil vom 20.06.2012 (Az. VIII ZR 110/11) hat ein fundamentales Problem innerhalb der Stellungnahme des Landgerichts Berlin zur Modernisierung von Wohnungen korrigiert. Wenn ein Vermieter bauliche Arbeiten an einer Mietwohnung ins Auge fasst, muss zunächst geklärt werden, ob es sich um eine reine Erhaltungsmaßnahme oder eine Modernisierung handelt. Erhaltungsarbeiten sind immer Plichten des Vermieters, die Mieter zu dulden haben. Modernisierungen hingegen sind eher optional, und auch hier darf der Mieter keine unzumutbaren Härten für sich oder seinen Haushalt hinnehmen. Sollten Sie als Mieter durch solche Baumaßnahmen belastet werden, werden stets Art der geplanten Arbeiten, die dadurch entstehenden Lasten, bauliche Auswirkungen, beispielsweise durch vorausgegangene Umgestaltungen durch Sie selbst sowie die voraussichtliche Mieterhöhung gegen überlegt. Eine voraussichtliche Mieterhöhung gilt nur dann als Härte, wenn durch die Modernisierung die Wohnqualität wieder in den allgemeinen Standard angehoben wird (z. B. Wegfall einer Duschwanne, Einbau einer Gasheizung oder andere technische Anpassungen). Früher glaubte das Landgericht Berlin, dass allein die vertragliche Vereinbarung ausschlaggebend sei, ob eine Maßnahme Modernisierung ist oder den Wohnzustand standardisiert. Dieses Verständnis lässt sich an folgendem Beispiel verdeutlichen:

Im Jahr 1990 mietete sich der Mieter eine Wohnung mit Ofenheizung ein, entschloss sich jedoch 1995 eigenerseits zur Installation einer Gasetagenheizung. Nachdem die Genehmigung des Vermieters eingeholt wurde, führte er die Modernisierung durch. Im Jahr 2000 entschied sich der Vermieter nun selbst, auch in seinem Haus eine Gasetagenheizung einzubauen.

Gemäß der älteren Rechtsprechung musste der Mieter den Einbau der Gasetagenheizung durch den Vermieter nach einer kurzen Bedenkzeit, in der er die eigene Investition genießen durfte, dulden. Da im Vertragszustand nur eine Ofenheizung vereinbart war, nahm das Landgericht fiktiv an, dass der Einbau der Heizung lediglich den Zustand der Wohnung standardisiere. Dass die Wohnung bereits eine Gasheizung besaß, spielte damals keine Rolle. Dies führte dazu, dass der Mieter die Mieterhöhung für den Einbau hinnennehmen musste. Durch die neue Rechtsprechung des BGH greift künftig der tatsächliche Zustand der Wohnung entscheidend. Wenn Sie eine Gasheizung bereits eingebaut haben und der Vermieter ein solches System neu einbauen will, müssen Sie den Einbau nur dulden, wenn a) dadurch eine Verschönerung oder Modernisierung (wie etwa Energieeffizienz) des Hauses erreicht wird und b) Sie keine unzumutbaren Nachteile erleben. Die rechtliche Position von Mietern, die bauliche Veränderungen durch Eigenleistung vorgenommen haben, wurde dadurch spürbar aktualisiert.

Bassem Al Abed, Rechtsanwalt für Mietrecht, Dezember 2012