Immobilien-, Miet- und WEG-Recht

Als Vermieter oder Mieter unterstützen wir Sie bei allen laufenden Angelegenheiten rund um Ihre Miete. Kontaktieren Sie uns, wenn es um Ihre Rechte geht – wir setzen uns dafür ein, dass Sie Ihre Ansprüche gegenüber anderen Eigentümern in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erfolgreich geltend machen können.

Wenn Sie den Erwerb einer Immobilie planen, prüfen wir gern Ihre Kaufvertragsentwürfe. Dabei analysieren wir auch die Teilungserklärung und den Wirtschaftsplan der WEG und erläutern Ihnen mögliche rechtliche Konsequenzen. Bei Grundstückskaufverträgen ist die notarielle Beurkundung zentral – sie bedeutet jedoch nicht, dass der Notar Ihre persönlichen Interessen vertritt. Seine Aufgabe besteht vielmehr darin, den ausgehandelten Willen der Vertragsparteien schriftlich festzuhalten. Auch mit notarieller Begleitung sollten Sie sich vor dem Erwerb unbedingt fachkundig beraten lassen, um Ihre Kapitaleinlage zu schützen.

Aktuelle Schwerpunkte im Mietrecht

Neue Entscheidung: Modernisierung nach Mieterinvestition

Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 20.06.2012 (Az. VIII ZR 110/11) die bisherige Auffassung des Landgerichts Berlin zur Modernisierung von Mietwohnungen korrigiert – ein wichtiges Signal für Mieter und Vermieter. Plant ein Vermieter bauliche Arbeiten an einer Wohnung, muss zunächst geklärt werden, ob es sich um eine reine Erhaltungsmaßnahme oder um eine Modernisierung handelt. Erhaltungsarbeiten gehören zu den Pflichten des Vermieters, die Sie als Mieter dulden müssen. Bei Modernisierungen gilt das anders: Hier müssen Sie als Mieter keine unzumutbaren Härten für sich oder Ihren Haushalt hinnehmen. Werden Sie durch solche Maßnahmen belastet, müssen Art der geplanten Arbeiten, entstehende Kosten, bauliche Auswirkungen – etwa durch frühere Veränderungen von Ihrer Seite – sowie die voraussichtliche Mieterhöhung gegeneinander abgewogen werden. Eine Mieterhöhung stellt nur dann eine Härte dar, wenn die Modernisierung die Wohnqualität lediglich auf den allgemeinen Standard anhebt (z. B. Wegfall einer Duschwanne, Einbau einer Gasheizung oder ähnliche technische Anpassungen). Früher ging das Landgericht Berlin davon aus, dass allein die vertragliche Vereinbarung entscheidend sei, ob eine Maßnahme als Modernisierung oder als Standardisierung zu werten ist. Diese Sichtweise können Sie sich an folgendem Beispiel veranschaulichen:

1990 zog ein Mieter in eine Wohnung mit Ofenheizung ein. Fünf Jahre später, 1995, baute er auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein – der Vermieter hatte seine Genehmigung erteilt. Im Jahr 2000 plante der Vermieter dann, in seinem Haus ebenfalls eine Gasetagenheizung zu installieren.

Nach der älteren Rechtsprechung musste der Mieter den Einbau der Gasetagenheizung durch den Vermieter nach einer kurzen Schonfrist dulden, in der er seine eigene Investition nutzen konnte. Da im Mietvertrag nur eine Ofenheizung vereinbart war, nahm das Landgericht an, dass der Einbau der Heizung lediglich den Wohnstandard wiederherstelle. Dass die Wohnung bereits über eine Gasheizung verfügte, spielte damals keine Rolle – der Mieter musste die Mieterhöhung für den Einbau akzeptieren. Mit der neuen BGH-Rechtsprechung ist nun der tatsächliche Zustand der Wohnung ausschlaggebend. Haben Sie bereits eine Gasheizung eingebaut und der Vermieter plant ein solches System neu zu installieren, müssen Sie den Einbau nur dann dulden, wenn a) dadurch eine Verbesserung oder Modernisierung des Hauses erreicht wird (etwa hinsichtlich der Energieeffizienz) und b) keine unzumutbaren Nachteile für Sie entstehen. Das stärkt die Position von Mietern, die selbst bauliche Veränderungen vorgenommen haben, erheblich.

Bassem Al Abed, Rechtsanwalt für Mietrecht, Dezember 2012